购房者轻信“内部房源”被骗30万 中介担责50%

摘要

上海市的何女士花30多万元拿到一张假的订房确认单,行骗者无力退赃,何女士将“牵线”的房产中介告上法庭。近日,上海市第一中级人民法院二审宣判一起买房人由中介牵线购买“内部房源”的案件,

上海市的何女士花30多万元拿到一张假的订房确认单,行骗者无力退赃,何女士将“牵线”的房产中介告上法庭。近日,上海市第一中级人民法院二审宣判一起买房人由中介牵线购买“内部房源”的案件,判决中介公司全额返还佣金3万元、意向金10万元,并按责任比例赔偿何女士10万元。

  2012年10月,何女士委托某房产经纪公司表示欲买某热销楼盘的商品房,经某房产公司联系介绍,尤某以帮忙认购该楼盘“内部房源”为名,收取了何女士10万元购房意向金。后某房产公司又通知何女士前往中介门店领取了订房确认单,何女士当场向某房产公司支付了3万元佣金,向尤某支付了20万元“办事费”。2013年5月,何女士发现该订房确认单系伪造,遂向公安机关报案。

  2014年10月,法院以合同诈骗罪判处尤某有期徒刑,并责令其退赔何女士30万元。然而此时尤某所得赃款已挥霍殆尽。

  何女士于2016年2月将某房产经纪公司告上法庭,要求返还3万元佣金、10万元意向金,并赔偿20万元损失。

  一审法院经审理认为,某房产公司自愿返还佣金应予以准许,但何女士支付的购房意向金和办事费用均由尤某收取,且另案生效刑事判决已经认定由罪犯退赔,退赔部分也未移送执行,何女士直接要求某房产公司赔偿依据不足。

  因此,法院判决某房产公司返还3万元佣金,驳回了何女士其他诉请。何女士不服,提起上诉。

  上海一中院二审认为,对于10万元意向金,虽于刑事判决中先行确认了尤某的刑事退赃义务,但某房产公司作为连带安全保证人,亦应当承担民事返还义务。对于何女士支付20万元“办事费”遭受的损失,鉴于某房产公司作为一家专业中介机构,面对尤某提供的虚假《客户订房确认单》,理应具备比普通购房者更强的鉴别意识与能力,但其在未经核查程序的情况下,即通知委托人到店支付报酬,严重违反了居间合同的安全保障义务,客观上对于尤某欺诈目标的实现负有重大过失责任。而何女士本人意欲通过非正常途径取得涉案小区的购房资格,自身也存在明显过错,据此,改判某房产公司向何女士返还佣金3万元,返还意向金10万元,赔偿损失10万元。

  ■法官说法■

  该案二审承办法官李兴说,近年来,上海市房地产市场交易价格涨幅明显,商品房楼盘房源紧俏,在此背景下,所谓通过“内部渠道”购房的不正常现象在审判实践中已有所反映。

  在该起案件中,尤某系以虚构内部房源的欺诈方式获得了某房产公司与何女士的同意,介入了某房产公司对何女士的居间活动,承诺为何女士取得涉案小区的房屋认购资格,从民事法律关系角度而言,属于以欺诈方式并存性地加入居间合同关系,与某房产公司共同承担了对何女士的居间义务。因此,某房产公司应当对何女士支付的购房意向金担连带安全保证义务,督促确保该笔款项真实流向开发商。对于尤某擅自侵吞该笔款项的行为,某房产公司虽然没有恶意合谋,但由于其错误信任和疏于监管产生了不利于委托人的实际后果,已经违背了自身的安全保证义务,其应当承担连带返还该款项的民事责任。

  而就何女士给付尤某“办事费”一节,某房产公司并未与尤某蓄意合谋,不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为,但是其作为受托的专业房屋中介机构,应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则,对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务,承担相应的交易安全保障责任。另根据何女士自认的事实,其在委托某房产公司进行购买涉案小区商品房的居间活动时,就已经知晓该项居间业务并非通过正常方式进行,从其认知水平和主观意愿方面考量均存在明显过错,故在综合衡量某房产公司与何女士在损失形成中的过错,认定双方应当各自承担50%的责任。

刘芹律师

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