购房款逾期十年未付清 买房人要求过户被驳回

摘要

购房十年,徐先生却一直未按约定向开发商付清购房款和银行贷款,而开发商作为徐先生银行贷款的担保人,甚至还为徐先生垫付了银行贷款和利息,自然不肯轻易向徐先生交付和过户房屋。眼看着

购房十年,徐先生却一直未按约定向开发商付清购房款和银行贷款,而开发商作为徐先生银行贷款的担保人,甚至还为徐先生垫付了银行贷款和利息,自然不肯轻易向徐先生交付和过户房屋。眼看着房价涨了近四倍,徐先生在购房10年后向北京市通州区人民法院提起诉讼,要求开发商交付房屋、办理过户手续和承担违约金。通州区法院近日审结了这样一起买房起诉开发商的房屋买卖合同案件。

  2005年11月,徐先生与开发商签订《商品房买卖合同》,约定徐先生以91万余元的价格购买了开发商开发的位于北京市通州区某某小区的一套70余平方米的商品房一套。徐先生应在签订合同时支付购房款人民币27万余元,余款64万元由徐先生申请银行贷款。徐先生应于收到入住通知书(具体时间为签署《商品房买卖合同》且房款100%到达开发商账户后20日内)后到指定地点按照通知书的要求办理房屋入住手续,否则自入住通知书所定期限届满之日起,视为出卖人已按约交付房屋。自房屋交付或视为房屋按约交付之日起,该房屋有关的风险责任随之转移给买受人。且由此产生的费用由买受人承担。徐先生须于办理该商品房交付手续时,将办理产权证及抵押登记所需支付的委托代办服务费、公证费、相关税费及公共维修基金支付与开发商,否则开发商有权拒绝交付该商品房,并无需承担逾期交房的违约责任。

  同年12月,徐先生与银行签订《个人购房借款合同》(开发商为保证人),约定徐先生自银行贷款64万元用于购买涉案房屋。银行将贷款一次性划入开发商账户。买卖过程中,开发商陆续收到案外人于先生支付的购房定金30000元、首付款16万余元,并收到银行贷款64万元。2007年4月,由于徐先生未依约履行还贷义务,开发商作为保证人代替徐先生向银行偿还了所欠逾期贷款本利。2007年9月,开发商向北京市通州区人民法院起诉,请求法院判令徐先生给付开发商贷款本息总计65万余元及逾期利息、违约金、律师费。

  经过审理,通州法院最终判决徐先生给付开发商贷款本金及利息65万余元、违约金13万余元、律师费1.8万余元。该判决生效后,徐先生一直未履行该判决,反而于2016年5月向通州区人民法院提起诉讼,要求开发商办理房屋过户手续、交付房屋并承担逾期过户的违约金。

  面对徐先生的起诉,开发商表达了自己的愤慨,开发商称徐先生至今尚有7万余元的购房款及房屋过户的相应税费未支付清。且开发商还代替徐先生偿还了银行贷款和利息,虽已有法院生效判决,但徐先生至今未履行法院判决。根据合同的约定,徐先生违约在先,开发商有权拒绝过户和交付房屋,至于逾期过户的违约责任更是无从谈起。经过法官释明,徐先生坚称已支付清全部购房款及相关税费,但却未能提供支付购房款的相应证据。此后,徐先生又称其实际是代替案外人于某某购买房屋,但亦未能提供相应证据予以证明。法官主持调解过程中,徐先生仍坚称自己系代替案外人于先生购房,现确无能力给付开发商银行贷款及利息,徐先生提出如果开发商能将房屋过户给自己,自己即可将房屋出卖后偿还开发商相应贷款及利息,但其调解意见遭到开发商的拒绝,调解未能成功。

  经过审理,法院认为,徐先生与开发商签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,亦未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同应为合法有效。徐先生主张房屋首付款已经全部付清,但根据现有证据只能证明案外人于某某向开发商交付了购房款19万余元,徐先生也未提供其他证据证明房款已全部支付清,同时徐先生对于交纳相关税费的事实也没有提供证据证明,故法院对徐先生主张不予采信。根据合同约定,徐先生未如约支付全部购房款,开发商有权拒绝交付案涉标的房屋,且因徐先生的行为导致涉案房屋产权证的办理条件至今尚未成就,开发商亦无需为徐先生办理房屋产权证、赔偿逾期办证违约金。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定,徐先生未能按约定交纳全部房款,故开发商有权拒绝交付该商品房,并无需承担逾期交房的违约责任。综上,法院最终判决驳回了徐先生的诉讼请求。判决后,徐先生不服判决结果提起上诉,但在二审审理过程中,徐先生申请撤回上诉并获二审法院准许,一审判决已生效。

刘芹律师

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