谎称新政出台要求解除购房合同 实为单方违约

摘要

因新政出台导致首付款数额增加,买房人王女士以此为由,将卖房人周先生诉至法院,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》,返还定金100万元。日前,北京

因新政出台导致首付款数额增加,买房人王女士以此为由,将卖房人周先生诉至法院,要求解除双方签订的《房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》,返还定金100万元。日前,北京市海淀区人民法院审结了此案。法院最终判决解除王女士和周先生之间签订的上述两份合同,王女士给付周先生违约金100万元。

  原告王女士诉称,2017年3月,她与周先生签订了《北京市存量房买卖合同》及《资金划转补充协议》,约定周先生将其名下的一套房屋出售给王女士,成交价格为1285万元,购房定金100万元。现王女士认为,受北京限购限贷政策影响,再次购房时普通住宅首付比例由35%涨到了60%,其无力支付增加的这108万元首付款,故要求解除双方之间签订的上述合同,周先生返还定金100万元。

  被告周先生辩称,限购限贷政策出台后双方仍在履行合同,比如进行了网签、完成了房屋贷款评估。周先生同意王女士要求解除房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求,也同意退还其定金,但要求同法院判决的违约金进行折抵。此外,周先生提出反诉,要求王女士支付违约金385.5万元。

  审理中,王女士提交的《在职与收入证明》显示,其本人为中国银行经理,月岗位工资为一万九千多元;其配偶为交通银行职员,月收入为两万五千多元。2017年3月19日,王女士与周先生办理了涉案房屋的网签手续,并于2017年4月23日就房屋评估进行了协商。中介公司工作人员作为证人亦出庭作证,证明新政出台后及时通知了双方,王女士表示想试着继续履行,于是继续办理了网签和房屋评估;在王女士表示没有能力履行的情况下,周先生同意可以降价100万元,但是王女士仍旧表示不同意履行。

  法院经审理后认为,依法成立的合同受法律保护。在上述合同履行过程中,王女士向法院提出要求解除本案房屋买卖合同及资金划转补充协议,理由就是受新政影响首付款比例大大增加,导致其无力继续履行。但王女士的上述主张明显不能成立。首先,双方签订房屋买卖合同的时间为2017年3月5日,合同中明确约定“拟贷款金额为280万元,买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的,买受人自行筹齐剩余房价款,以现金形式支付给出卖人”,该约定意味着,王女士对于在其因自身原因导致约定的贷款数额不能实现的情况下,其对需自行筹集剩余房款的风险是明确知晓的;其次,新政出台时间为2017年3月17日,作为房屋交易主体,新政内容很大程度上会对双方当事人的后续交易流程产生重大影响,故王女士在明知新政内容且自身亦为金融业从业人员的情况下,选择继续交易,并于2017年3月19日与周先生办理了网签的行为,进一步表明愿意承担相应的风险;最后,王女士在周先生明确提出同意降价100万元的情况下,仍表示不同意继续履行合同,说明王女士存在主观上不愿意继续履行本案房屋买卖合同的故意。综合上述分析,王女士主张的新政出台导致首付比例增加一节并不构成本案房屋买卖合同的实质履行障碍,其据此要求解除房屋买卖合同及相关补充协议的诉请,缺乏事实和法律依据,其行为构成违约。鉴于周先生亦同意解除合同,故法院对合同解除不持异议。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。对于王女士要求周先生返还定金100万元之诉请,因周先生亦表示同意,故法院对此不持异议。

  最后,法院判决解除王女士和周先生双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》;王女士给付周先生违约金100万元。一审判决作出后,双方当事人均提出上诉,二审判决认定王女士解除合同的原因并非受到新政影响丧失履行能力,一审认定其违约是正确的,应予维持。一审法院依据周先生的实际损失,综合合同的履行情况、王女士的过错程度以及双方当事人的预期利益等因素,酌情确定王女士支付周先生违约金200万元,符合公平原则和诚实信用原则,应予维持。王女士上诉要求降低违约金、周先生上诉要求增加违约金,均依据不足,不能成立。

刘芹律师

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