物业不到位 法院判业主补交九成欠费并不违约

摘要

广西灵山一房地产项目业主与物业闹矛盾,业主欠费物业告上法庭,一审广西灵山县人民法院判业主交缴欠费及支付违约金。近日,业主上诉后二审广西钦州市中级法院查明物业存在过错,在管理服务

广西灵山一房地产项目业主与物业闹矛盾,业主欠费物业告上法庭,一审广西灵山县人民法院判业主交缴欠费及支付违约金。近日,业主上诉后二审广西钦州市中级法院查明物业存在过错,在管理服务过程中有违约和违法行为,遂依法改判业主只须支付所欠物业费的90%且不用支付违约金。

  2009年8月30日,案外人桂宁房地产公司作为甲方与原告广西银海物业管理公司作为乙方签订《物业管理委托服务合同》,约定甲方选聘乙方对甲方开发建设的灵山县房地产项目提供期限三年的物业管理服务。合同签订后,物业公司履行合同至2012年8月31日并与桂宁房地产公司办理了移交手续,把物业交还给桂宁房地产公司。

  2009年9月27日,被告王景梅与桂宁房地产公司办理了其购买商品房交房手续并签订《商品房买卖合同补充协议》,约定小区物业管理按桂宁房地产公司与原告物业公司签订的《物业管理委托服务合同》执行。

  在原告进行物业管理服务期间,被告已交付部分物业服务费,但自2011年4月1日起,被告王景梅不再向原告交纳物业服务费,至2012年8月31日止,尚欠原告的物业服务费744.35元。原告经催收未果,于2013年5月7日诉至灵山县法院。

  一审灵山县法院审理认为,被告与房地产公司签订有《商品房买卖合同补充协议》,约定物业管理按房地产公司与原告物业公司签订的《物业管理委托服务合同》执行,故该《物业管理委托服务合同》对包括被告在内的全体业主均具有约束力。原告对小区实施物业管理及服务,被告作为受益人,在接受了原告的物业管理服务后,应按合同约定及时支付相应的物业服务费,现被告拖欠不付,已构成了违约,应承担相应的违约责任。因此,原告请求判令被告支付尚欠的物业服务费744.35元及依合同约定按欠费总额每日3‰计算的违约金535.92元,合法有据,应予以支持,遂依法作出判决。

  上诉人王景梅不服一审判决,上诉称银海公司对涉案小区的物业管理不到位,对业主造成重大损失,业主有权拒交管理费;银海公司物业服务终止后,没有按照规定将物业管理的资料及财产移交给业主委员会,私自移交给业主委员会之外的其他单位,由于银海公司存在过错,一审法院判决业主按照合同交纳费用及违约金错误。请求二审撤销一审判决,驳回银海公司的诉讼请求。

  钦州市中级法院二审审理认为,根据查明的事实,被上诉人在管理服务涉案小区的过程中,存在垃圾不及时清理、排污管道破损污染环境和将收取上诉人等业主交纳的维修基金存入个人账户等服务管理不到位,未达到标准的现象,违反了《物业管理委托服务合同》的约定及《广西壮族自治区物业管理条例》、《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定。

  钦州市中级法院二审审理认为,上诉人王景梅拖欠物业服务费744.35元,但由于被上诉人在物业管理服务过程中,出现了服务不符合合同约定和法律规定的行为,特别是在前期物业服务合同即将到期时,被上诉人在小区业主委员会以及上诉人等人提出异议,在争议未经有权部门处理的情况下,将涉案小区的相关物业档案等相关资料移交给小区业主委员会外的其他单位,导致小区业主在小区拉横额、到当地政府上访等,与被上诉人产生了矛盾。导致业主没有及时交纳物业服务费,除了业主本身有过错外,被上诉人也有过错。综合双方的行为及过错程度,上诉人应交纳90%的物业服务费,被上诉人请求支付违约金不予支持。遂依法改判撤销一审判决,上诉人王景梅支付给被上诉人银海公司物业服务费744.35元的90%共699.92元。

刘芹律师

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